燕郊成功大廣場開業受挫 也需一段時間養商期
據中國房地產報報道，從多年前的商業供應匱乏到今年的爆發式增長，燕郊商業地產舊賬惡補的過程也給其未來的發展無形中埋下瞭些許隱患。
根據官方數據顯示，燕郊高新技術開發區面積約50平方公裡，總人口50萬人。據此，有媒體以國際人均商業面積為依據，以燕郊目前在售的商業配套面積200多萬平方米計算，燕郊目前的人均商業面積已超過5平方米，比發達國傢人均商業面積的警戒線1.2平方米多出近3.2倍。這種算法對於中國商業地產市場來說是否同樣適用且不討論，其能否真正被城市人口所接受並消化則是根本問題。
商業供應趨於飽和
最近一兩年來，燕郊房地產市場不僅是住宅在"猛醒"階段，隨之而來的商業地產則更顯激進。
在幾年以前，燕郊商業還較為匱乏，缺乏集中型的商業體和大型社區商業，這也對區域居住環境造成瞭很大的影響。"睡城"燕郊也由此而來。
但從2012年之後，特別是今年，商業供應井噴式增長。以目前燕郊區域內的商業地產體量來看，供應的面積超過20萬平方米的商業項目在燕郊很容易就能數出幾個。如從拿地到準備入市已經醞釀多年的成功大廣場、天洋城4代、鑫樂匯、雷捷時代廣場等。一兩年間，商業佈局加速蔓延。
然而，更值得關註的是，目前在燕郊的大量商業供應中，大多數處於前期銷售或招商階段。僅今年開盤的就有天洋城、灣仔城、東貿國際、鑫羅城等信貸條件寬鬆信貸年息板橋房屋借款多個項目。
而在規模相當的這些商業項目中，已有的相對成熟的如鑫樂匯綜合體，已開業一年多，該項目是第一批招商，有先入為主的優勢。新世界百貨、沃爾瑪的入駐使其在品牌優勢方面更為突出。盡管如此，也要經歷殘酷的養商期。據瞭解，目前該項目也在進行階段性的租戶調整。目前還有商業街剩餘幾套400~800平方米的商鋪待售。
除已開業的大型商業外，其他在建或在前期準備階段的項目在體量上亦稱毫不示弱。位於燕順路以北的首爾國際村綜合體項目，據銷售人員介紹，在項目中將打造燕郊的第二條步行街、酒吧街及號稱建築面積達30萬平方米的shopping mail。
而另一個超大型商業綜合體則號稱世界最大城市綜合體，即位鄰燕郊東大門的成功大廣場項目，據悉，該項目建成後，其總建築體量近180萬平方米，總商業面積近82萬平方米。據公開資料顯示，2005年3月成功大廣場項目就已開工。從2008年以後，有關項目即將竣工的傳聞不斷。
開發商曾公開表示，預期2012年開始運營，但目前為止還沒有正式開業。更有媒體猜測，馬來西亞成功集團[簡介最新動態]在燕郊拿地並非是要開發商業綜合體，而隻是想通過囤地來實現土地升值，但是後來迫於政府的壓力，企業開始進行開發。記者在近日采訪中瞭解到，該項目近期又傳出即將開業的消息。而此時開業的時機，又不免為其即將面臨的殘酷競爭而擔憂。
以上兩個超大綜合體均屬於燕郊北城核心區，而另一大型城市綜合體項目則位於燕郊南城的天洋城4代，亦號稱中國首席第4代城市綜合體，占地3000畝，其中，僅商業綜合體即達25萬平方米。
在蓮荷房地產開發有限公司策劃經理彭祖東看來，燕郊的商業不僅是過剩，而是嚴重過剩，她亦認同關於燕郊商業面積超過國際人均商業面積標準的說法。而她所在的項目東貿國際，目前就正處於招商階段。項目商業面積共10多萬平方米。目前已招商引入12傢品牌，街鋪還沒有開始對外銷售。項目的思路就是先招商後銷售。
據記者調查走訪瞭解到，與東貿國際相鄰的夏威夷灣仔城的商業目前正處於銷售階段，項目銷售人員告訴記者，目前的商業售價在28000元到30000元/平方米。
對此，一位不願具名的商業項目開發商認為，很多項目都在說已經蓄客多少多少，但大傢心理都沒底，因為燕郊招商太難瞭。
消費習慣掣肘商業崛起
記者采訪的多位當地商業項目開發商均表示，目前燕郊商業項目招商確實是頭等難題。"可以支撐的人群太少，雖然燕郊的剛性需求人群越來越多，但大多是北京的外溢客群，其消費習慣依然在北京。"彭祖東認為，燕郊商業沒有一個非常集中的地方，沒有形成氣候，像萬達廣場、龍湖時代天街這種概念在燕郊就沒有。所以現在看商業經營情況都不是很好，當然她也認同商業也需要一段時間的養商期。
彭祖東對記者表示，燕郊的商業越來越多，越來越大，但就是沒有一個特別能讓人想去的地方，沒有讓人形成這種購物習慣。現在唯一好一點的可能就是鑫樂匯。
與北京相比，燕郊的商業品牌以及新品或多或少地存在差距，這也會影響其消費者的購物習慣。"服裝的款式和一些新品與北京市裡的還是有一定的區別。就連通州的商業與市裡的也有區別。"彭祖東認為，實際上燕郊缺乏有檔次的商業，缺乏娛樂消遣的地方。白天消費的人群非常少，到瞭晚上可能會有一部分消費，但是人們的消費習慣還都在北京，很大一部分上都在北京上班。
此外，如果詳細梳理燕郊商業品牌與消費習慣之間的關系，又極其微妙。消費習慣與品牌之間相互影響又相互制約。以餐飲娛樂為例，彭祖東告訴記者，在燕郊稍微有檔次的餐飲很難找，基本上是大眾餐，普通的餐飲消費是兩個人找一個相對安靜一些的餐廳，差不多人均消費80元。但在北京就遠遠不止瞭，有更多的選擇。在燕郊，無論是餐飲，咖啡廳這種品牌的休閑地方比較少，不集中。而相反，有一些品牌專賣店還是在燕郊卻很難維持經營，首先是價格較高，而且其真偽往往受到消費者的質疑。在北京就不一樣瞭。很多中商端人群會選擇半小時生活圈以外的萬達或新光天地。
對此，鑫樂匯相關策劃負責人對記者表示，燕郊其實有一定的消費能力，人流是沒問題，現在燕郊加上流動人口也達到七八十萬人瞭。這邊的商業項目也越來越多，但是這邊的消費習慣對商業的貢獻會有一定影響。而且業態配置的同質化現象也比較突出。但對於高端商業來說，年輕人都往北京走，剩下這些人可能消費能力沒有那麼高。
據記者瞭解，目前，燕郊一些新建商業，在經營上大多采用以售為主的模式，全部自持的商業除天洋城4代之外，幾乎沒有。大多是自持一小部分，其他均以出售為主。這也會導致商戶檔次參差不齊，使後續的商業運營、商業聚集力無法保障。
缺乏區域整體規劃行政院青年創業貸款率利最低銀行
商業面積的井噴式供應與燕郊本身消費群體的特殊性，註定燕郊商業地產未來競爭的殘酷格局。而規劃上的整體佈局則是影響商業成功的關鍵。有分析人士表示，目前燕郊商業發展仍停留在"配套"層面，沒有充分發揮商業對區域發展的拉動作用。
這樣的商業體量對於燕郊來說已經飽和，除瞭天洋城四代稍遠一些，其他的商業都相差不到5分鐘的車程。"一位當地商業項目開發商告訴記者，政府在土地出讓時也沒有一個合理的規劃佈局。
但相比北城區，燕郊的南區相對更規整一些。天洋城副總經理李亦兵對記者表示，南區是按整個區域來規劃，所以未來無論是市政規劃配套還是居住環境檔次都將有一個明顯的變化。對於燕郊來說，南區的優勢就在於整體規劃上。因為北區主要是老城區，以居住及工業用地為主，很多開發都是見縫插針，並不是整體規劃。
在采訪中，一些商業項目開發商也表示，天洋城4代開業後可能會對燕郊其他商業項車貸新北土城車貸汽車貸款桃園大園汽車貸款目有一定的沖擊，盡管其在南城，但從其體量及整體規劃來看，對整個燕郊商業地產會有一定的影響。因為天洋是從商業起傢，對整個商業的運作，包括對商業未來發展的理解，有一定優勢。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/09462499372.shtml
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