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溫商四兄弟躍龍門

五洲國際是溫州四兄弟舒策城、舒策丸、舒策員和舒策張控制的公司,舒傢兄弟在進入商業地產領域之前,有深厚的制造和貿易行業背景。

根據公開資料,五洲國際項目選址通常位於南通、鹽城、大理、盱眙、建湖、襄陽等三四線城市,在杭州、無錫等中心城市,也喜歡佈局在城市外圍。有無錫地產圈人士告訴新浪樂居,五洲國際在無錫打造的商業綜合體被稱之為"城鎮綜合體。"

新浪樂居獲得的這封舉報信指控五洲國際有虛假出資、偷漏稅、股權代持、沒有披露重大負債、業權瑕疵、非法境外投資等違法行為。



五洲國際董秘辦人士向新浪樂居表示,舉報信上的指控子虛烏有:"我們已經通過聆訊瞭,我們相信聯交所的專業和能力,不會影響到我們的上市。"

在匿名舉報之外,招股書亦揭開五洲國際獨特生意經的一角:其嫻熟地運用售後回租的銷售策略,吸引瞭諸多客戶跟隨,但是,不佳的租金回報水平與更高的回租承諾夾擊下,五洲國際的失信風險也在一點一點累積。

這封舉報信以"國內知情人"的名義發出,被香港報章廣泛引用。舉報信十分簡略,僅指控事實,並沒有相關證據羅列。不過,"國內知情人"強調:"我們握有證據,當需要及適當時候,以保密方式交給有關當局。"

這與其向零售業主承諾的8%的租金回報率相去甚遠。商業物業大量散售後,由開發商返租並承諾高額固定租金回報,與第一代、第二代萬達廣場模式形神皆似,這已經被證明是失敗的模式。

但是,在五洲國際目前在售的幾乎所有項目中,都包含購買價返還、長期包租並承諾高額租金收益的條款。以無錫國際銀河城為例,零售業主購買商鋪後,前三年一次性返還售價的24%,由五洲國際包租15年,年均回報8%。

根據招股資料,名字太過通用、甚至容易讓人誤認為國際酒店連鎖的五洲國際,是全國僅次於華南城和義烏小商品城的第三大專業批發市場,並在長三角開發運營商業綜合體。

在招股文件中,五洲國際披露擁有25個開發項目,其中8個已經竣工落成,合計建築面積120萬平米,目前在建的項目體量合計200萬平米,還有410萬平米土地儲備處於規劃階段。

但據6月6日晚間市場傳聞,五洲國際擬將招股價定於1.22港元,處於招股價范圍1.15-1.5港元的較低區間。以全球發售11.4億股計,集資額共計約13.9億港元。截止發稿,尚未有官方消息公佈。

圖為五洲國際在無錫開發的工業博覽城。五洲國際目前在售的幾乎所有項目中,都包含購買價返還、長期包租並承諾高額租金收益的條款。

籍貫溫州,舒策城卻從無錫起傢。自2004年起,五洲國際開始在無錫開發五洲裝飾城和國際工業博覽城兩大建材、五金批發市場,並開發"哥倫佈廣場"系列商業綜合體。

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內容來自sina新聞

新浪樂居深度報道記者張盈@愚夫張盈餘舒虹@愛瑞斯魚/文

不過,在招股和定價的關鍵時點,香港報媒集中出現負面報道,在過去幾年來的新股發行中並不多見。即使聯交所不追加審查、中止招股掛牌程序,五洲國際最終魚躍龍門,仍將承擔租金收益率遠遠低於承諾的長期義務。

這意味著溪湖鎮土地貸款率利最低銀行零售店買傢購買物業後,在3~5年內不能享受租金收益,餘下年度租金收入還要被五洲國際抽成。面對如此"不平等條約",他們為什麼要買?

售後回租陰影

從財務資料上看,五洲國際開發運營的批發市場和城鎮綜合體是一樁好生意。由於選址偏離中心城市青年貸款率利試算表信貸年息房屋借貸,五洲國際的土地平均成本極其低廉。2012年銷售均價為8400元/平米,每平米土地成本僅為銷售均價的10%。

由於土地成本優勢,五洲國際保持穩定的50%左右的毛利率,比萬科高出十幾個百分點,但其土地增值稅稅負卻不及萬科。過去三年來,萬科土地增值稅支出均超過當年收入的10%。2012年,五洲國際繳納土地增值稅2億元,比2011年大增近70%,但與收入的占比僅為8.9%。

從直觀上看,五洲國際土地增值稅稅負偏低,似乎佐證瞭舉報人對其偷漏稅的指控。但五洲國際援引瞭無錫和大理地稅局的文件,土地增值稅按照收入的固定百分比征收,較低的土地增值稅率對轄區內的所有開發商同樣適用。

但是,根據國務院頒佈的《土地增值稅暫行條例》,開發商開發銷售物業,需按土地增值額30%~60%的累進稅率繳納。一位稅務人士向新浪樂居表示,地方上出於簡化征收程序考慮,按照收入百分比征收,這事實上與國務院層面上的法規相抵觸;如果征收比例過低,會造成國傢稅收的流失。

五洲國際2012年接近95%的收入由物業銷售貢獻,這在商業地產開發商中占比過低。五洲國際在招股文件中披露,零售鋪售出後,98.7%的零售店買傢與其簽訂獨傢經營管理協議,其中過9成的協議為期10~20年;前3~5年,五洲國際享有已售出物業的全部租金收入,餘下年度則收取租金的8%~10%。

2012年,五洲國際收入22.5億,凈利潤7.5億元,扣除投資物業重估增值後的核心凈利潤為4.1億元。此次公開發行,將發行11.4億股,以1.5港元/股的定價上限計,將最多募集資金17.1億港元,所得款項將主要用來買地。

五洲國際的產權商鋪售價不高,面積較小,投資門檻低,的確迎合瞭三四線區域富裕階層的資產配置需求。除此之外,其售後返租、承諾投資回報的銷售模式是其取得成功的關鍵因素。

招股文件披露,2007年,無錫五洲國際裝飾城一期開盤,售價4880元/平米,為促進銷售向買傢承諾,五洲國際將於2012年以7800元/平米的價格回購。2012年屆滿,受益於樓價的持續上漲,並無零售店買主向其出售商鋪。五洲國際最終才確認這部分物業出售收入--當然也有可能是為瞭上市而進行的財務補救措施--在財務處理上做到瞭合規。

在目前法律框架內,不允許開發商銷售物業時附帶回購條款。五洲國際強調,除此之外,並沒有與買主簽署回售協議。

如果沒有遭遇舉報,五洲國際(01369.HK)將在6月5日定價、6月13日於香港聯交所順利掛牌上市。樂居深度報道匯總》》

新浪樂居咨詢一位阮姓銷售經理得知,返還售價24%是直接在合同總價中扣減。這事實上是在售價上直接給予24%的折扣。不過,為瞭使現金返還看起來"名副其實",五洲國際借助瞭一定的銷售技巧:先制定較低的銷售均價,再制定一個較高的返租後均價。後者比前者高出15%左右,但如果扣除24%的現金"返還",售價還低出前者一大塊。制造出的價格落差成為刺激銷售的一大利器。

五洲國際在煙臺的項目也采用同樣的銷售方法,隻是將三年"返還"24%變成21%。現金折扣銷售並不違反財務法規,銷售收入真實,在賬面上不存在爆料人指控的隱藏重大負債。但是,五洲國際的商業模式存在著巨大的隱患。

招股書披露,在已竣工落成8個項目中,五洲國際持有其中的近14萬平米,2012年租金收入3075萬元,折合年租金220元/平米。如果以8400元銷售均價計,毛租金回報率僅為2.6%。

在魚躍龍門即將告成的關鍵時間節點,香港《信報》等港媒根據匿名郵件舉報,密集報道五洲國際涉嫌違法違規的8項指控,雖然五洲國際通過聯交所網站澄清瞭所有指控事項,但其上市進程還是由此蒙上陰影,命運未知。

這個模式的特點是,能夠在起步階段借助購房者的資金迅速擴張,但會背負過多的長期義務,如果購買者的投資回報不能滿足,將面臨集體退鋪和訴訟。

6月5日,新浪樂居撥通瞭五洲國際董事長舒策城的手機,求證舉報信所述控訴,其回復"在香港開會,相關的事情會由公關公司來安排",就匆匆掛斷。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-07/08302244669.shtml

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