去庫存仍是主調 三四線城市建房卻"根本停不下來"
“三四線城市不能再建房瞭”——在三四線城市持續庫存高企、房價下跌的背景下，業內大佬拋出的這一論調還是在市場上引起瞭不小的波瀾。從最新數據來看，樓市延續分化態勢，多數三四線城市房價繼續下跌，去庫存的形勢依然嚴峻。
不過，三四線城市能不能再建房，是“壯士斷腕”選擇退出，還是繼續堅守等待黎明，每傢房地產企業都會有自己的考量。而市場的洗牌，也給瞭一些企業重新佈局和轉型調整的機會。
三四線城市去庫存仍是主基調
城市之間房地產市場的分化態勢依舊，在一線城市房價全線上漲的情況下，多數三四線城市還處於下跌通道，去庫存的壓力不減。
國傢統計局近日公佈的70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大，二線城市同比漲跌互現，三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環比數據看，一線城市房價持續上漲，絕大多數二線城市房價環比小幅上漲或持平，隻有少數三線城市房價環比由降轉升。
一二線城市房地產市場回暖態勢顯現。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析稱，一線城市已經連續9個月出現去庫存周期低於12個月水平的現象，去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。
而三四線城市庫存高企的嚴峻形勢卻沒有得到根本扭轉。中國指數研究院的最新報告認為，當前市場的去化壓力更主要集中於三四線城市。多數三四線城市處於快速擴張階段，前期住宅用地成交規模突出，存在過度開發、有效需求不足等問題。
對於後期市場行情，中國指數研究院的分析認為，三四線城市人口平均增量及平均增長率遠不及一二線城市，部分三四線城市常住人口明顯低於戶籍人口，人口流出現象嚴重，潛在購房需求有逐漸放緩的趨勢，造成房地產市場供應過剩、庫存高企，未來市場仍將延續去庫存的主基調。
但也有分析人士認為不必過於悲觀。嚴躍進表示，三四線城市的高庫存主要是過去幾年形成的，這幾年在土地管控下，其實沒大幅度上升，去庫存壓力也沒有想象大。後期三四線城市房價總體會有企穩和弱反彈可能。
不能再建還是“停不下來”
對於三四線城市的房地產開發商而言，在當前庫存高企情況下，是否繼續開發建設成為一個問題。近期，有報道稱，王健林和宗慶後等紛紛表態，二、三、四線城市不能再建房子瞭。沒有產業支撐和人流物流集聚的房地產開發，就是在沙地上蓋樓，蓋得越多越高，未來的風險就越大。
從當前投資情況來看，三四線城市的投資增速持續回落，一定程度上印證瞭“大佬”們的觀點。中國指數研究院的數據顯示，2014年及2015年以來，各線城市房地產開發投資增速均呈逐月回落態勢，其中，三四線城市房地產開發投資增速持續低於全國水平。今年1至8月，三四線城市房地產開發投資同比增速僅為0.9%。
面對低迷的市場行情，一些開發商不得不延緩開發進度，或者緊急叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閑置費。比如，湖南某縣一個最大的樓盤，規劃建築面積70多萬平方米，廣告上也宣稱是“超級大盤”。由於市場不景氣，目前這個項目進展緩慢，已建成的大約隻有1/5，開發商已經暫停瞭後續開發。
然而，房地產開發並非一輛可以隨時靠邊的“汽車”。“根本停不下來。”湖南長沙一位房地產開發商說，三四線城市的房企資金鏈中，一般20%是自有資金，40%至50%是銀行貸款，30%是民間借貸，必須不停地建設新項目，才能保證資金鏈不會斷裂。
此外，在三四線城市，一旦開發商資金鏈斷裂，很容易引發樓盤爛尾、經濟糾紛等一系列問題，地方政府會采取更多的救助政策，幫助房地產項目順利復工並交房。
隨著整個房地產市場回暖台新銀行缺錢急用哪裡汽車貸款以及政府出臺的一系列樓市新政，企業開發建設信心已有所提振。湖南省的數據顯示，前三季度在利好政策刺激下，房地產開發投資初步企穩。全省房地產開發投資1861.38億元，下降6.5%，降幅與前8月相比沒有進一步擴大。
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長遠來看，房地產開發商在三四線城市是進還是退，成為一個需要在戰略層面進行思考的問題。
湖南省經濟地理研究所副所長王義高認為，三四線城市房地產市場遠沒未到飽和程度，隻是短時間內房子建的比較多，需求不旺。隨著城鎮化加速推進、改善性需求增加、棚戶區改造和國土資源綜合開發，三四線城市還有很大的市場空間。
一傢在湖南多個市州佈局的知名房企負責人說，全國房地產市場有70%左右的份額在三四線城市，“就近城鎮化”的政策將為三四線城市帶來持續活力。今後企業將持續在三四線城市投資發展，進入湖南每一個市州。
有的企業則持觀望態度。一傢全國百強房企湖南公司負責人告訴記者，他們的戰略是深耕長沙這樣的省會城市以及其他有潛力的二線城市，暫時不會考慮三四線城市。
對於三四線城市的大量小開發商而言，進退更多是無奈的選擇。記者在湖南中部縣級市瞭解到，幾年前開發商拿地時對形勢估計過於樂觀，沒想到市場行情變化這麼大，不得不趕緊“抽身”。前幾年大大小小的房地產開發公司有35傢，今年通過年檢的隻有14傢。
業內人士認為，堅守三四線城市的房企，未來在開發策略上需要有所調整。湖南正大行房地產代理公司總經理任澤認為，在三四線城市，大的開發商並不一定比小公司活得好。房企一方面要盡快去庫存，保持項目良性發展，另一方面要找準每個城市的定位，吸收本地的購買力，尋求新的增長點。
同時，還需完善三四線城市房地產市場“生態鏈”。洪福侖山商業地產機構總經理助理劉新顏認為，一二線城市有完備的房產銷售團隊、代理商、中介進行策劃和推廣，形成瞭一個生態系統。三四線城市即使有好房子，卻難深入潛在客戶群以及廣大農村，推廣力度遠遠不能滿足市場需求。
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新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20151105/3425763.shtml
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