選址攻略
巧借空間選店址索寒雪3年前，在北京石房屋貸款利率比較表信貸年息景山萬達廣場的扶梯旁或者大廳門前，幾乎每天都能看見伊美娜的促銷人員。這些年輕的男孩穿著黑色職業套裝不厭其煩地向顧客推銷美容產品——這是一支很專業的推銷隊伍。彼時，新開張的美容院就位於萬達廣場3層，面積有300平方米左右。然而，3年後，這傢美容院悄然搬離瞭萬達廣場，入駐瞭周邊的商住兩用寫字樓。兩次選址的經歷，其實正反映瞭一個美容院從開創到成熟的歷程。“傍大款”的選址捷徑如何與目標人群最接近，同時還要考慮到這些人群是否處於有消費能力的狀態，是每個美容院開創之初最需要考慮的問題。“人流和購買能力是我們最先考察的問題。”曾經開設健康美容中心的劉威說，總店的工作人員會到加盟商那裡，幫助其考察周邊地形。然後，不少人願意選擇十字路口等位置。但實際上，“最好能夠進入商圈，這樣目標人群比較集中，而如果無法進入商圈，就要看看周圍人員的購買能力。”劉威表示。劉威在去二線或者三線城市做選址考查的時候，通常會在周邊的小區裡，數一數空調機位，看看空調的安裝率如何。在他看來，這是傢庭購買能力比較外在的展示，也是一個比較有趣而有效的方式。“如果空調安裝率比較高，這就說明，附近還是有一定購買能力的，至少可以判斷在這裡開店的潛力是不錯的。”劉威說。其實，開設美容院要有“傍大款”的意識，即把店鋪開在著名連鎖店或品牌店附近，甚至可以開在它的旁邊。例如，如果想經營餐飲，那就將店鋪開在“麥當勞”“肯德基”的周圍。眾所周知，麥當勞和肯德基的選址是最為嚴格的。麥當勞曾經對外公佈他們的選址核心要素：即確定商圈，包括社區的總人口、傢庭數；餐廳所在社區的學校數、事業單位數；構成交通流量的場所（包括百貨商店、大型集會場所、娛樂場所、公共汽車站和其他交通工具的集中點等）；餐廳前的人流量（區分平日和假日），人潮走向；有無大型公寓或新村；商圈內的競爭店和互補店的店面數、座位數和營業時間等，這些都是麥當勞選址的構成要素。由於這些知名快餐品牌在選擇店址前，已做過大量細致的市場調查，因此挨著它們開店，可以借助它們的品牌效應“撿”些顧客。對於美容院而言，做出這樣詳細的調查顯然是不切實際的，但根據自身消費的特點來確定商圈，然後“傍大款”開店則是一種比較簡便的辦法。比如選址時，可與超市、商廈、飯店、24小時藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學校、銀行、郵局、洗衣店、沖印店、社區服務中心、社區文化體育活動中心等集客力較強的品牌門店和公共場所相鄰，就是一種不錯的選擇方式。遠離商場 進軍寫字樓據瞭解，在北京石景山萬達廣場成立之初，伊美娜即入駐，當時以萬達廣場為中心的商圈剛剛形成規模。眾所周知，萬達是國內著名的商業地產，入駐萬達的多是品牌商的選擇。但如果在一個已經發展得很成熟的萬達廣場中租用店面，障礙非常大。一位奢侈品牌投資人表示：“我們想在一個二線城市的萬達商場中租用店面，已經聯系接近兩年的時間，還是沒有合適的位置。首先是沒有合適的位置，大傢都希望自己能夠把店面設立在大品牌的周邊，來提高自己的品牌形象和人流，但這些位置都十分緊俏；其次，即便是一個普通的店面位置，也很難有人願意出讓轉讓權；除此之外，萬達也是中國店面租金較高的商場。不過，對於一個新商圈而言，萬達也會以較優惠的條件出租自己的店面，因此不太高端的品牌隻有在萬達廣場開設初期能夠擠進去開店。對於最初入駐的店面，新開設的萬達廣場會與其簽訂3年的租約。等在3年期滿後，雙方的合約便宣告解除。“受到商場管理的制約，我們沒有辦法進行個性化的裝修，隻能使用較為臨時性的簡單裝修，私密性較差。”伊美娜的工作人員表示，伊美娜美容院隻好搬離瞭萬達廣場，選擇瞭附近的高檔寫字樓，商業中心獨立店面每平方米的租金是甲級寫字樓租金的8倍，但是在寫字樓租用的面積要是獨立店面的3到5倍。這樣核算下來，場地的費用相差並不多。面積擴大後，“我們的店面裝修得更為高端，形成瞭高端會所模式。”上述工作人員介紹說。伊美娜在搬離萬達後，開始隻發展高端客戶，其配套標價均在8000元以上。對於上述模式，某業內人士質疑：“開在商業中心，每天都有幾萬人看到，不用進行太多的推廣，而那些開在寫字樓中的賣場則需要高額的推廣費。”此外，搬進寫字樓即意味著缺少廣告空間，店面沒有獨立門面，店門前自然就失去獨立的廣告空間，也就失去瞭在店前“發揮”營銷智慧的空間。
新聞來源http://news.hexun.com/2012-09-22/146137068.html
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